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Lorsque deux personnes souhaitent acquérir un bien immobilier ensemble, elles se demandent souvent quelle est la forme juridique idéale. S'il n'y a pas qu'une seule réponse, chaque cas étant différent, certains mécanismes seront plutôt utilisés par des époux, d'autres par des partenaires ou concubins.

 

L'achat immobilier par des époux

Le choix du régime matrimonial est très importnt, puisqu'il déterminera la propriété des biens acquis par les époux durant leur mariage.

En régime de communauté les biens acquis durant le mariage sont communs, sauf s'ils sont financés par des fonds propres (acquis avant le mariage ou reçus par donation et succession). En conséquence, le choix n'est pas laissé aux conjoints : peu importe celui qui rembourse le prêt ou le montant des revenus de chacun, si l'achat a lieu au cours de leur union, le bien leur appartient à tous les deux.

En régime séparatiste : le bien immobilier appartient à qui l'achète. Si les époux l'acquiert en indivision, il leur appartient dans les proportions qu'ils ont défini dans l'acte notarié, et qui doit correspondre à leur financement respectif.

La Société Civile Immobilière (SCI) : Quel que soit leur régime matrimoniale (communauté légale, séparation de biens, participation aux acquêts,...), deux époux peuvent librement s'associer au sein d'une SCI (article 1832-1 du code civil).

Grâce à la SCI, ils peuvent soumettre les biens aux règles qu'ils auront définies au sein des statuts.

Exemple des époux mariés sous le régime de la communauté : en principe, les biens communs sont soumis à la co-gestion des époux. En les apportant à une SCI, un époux peur seul les gérer. Chaque époux peut apporter des biens communs à la société. Cependant, l'autre époux doit en être informé, sous peine de nullité de cet apport.

 

L'achat immobilier et les partenaires pacsés

S'ils sont soumis au statut de l'indivision classique, lorsqu'ils sont pacsés sous le régime de la séparation de biens : le bien leur appartient dans les proportions qu'ils ont déclarées dans l'acte notarié.

S'ils sont opté pour le régime de l'indivision spécifique au PACS, alors le bien leur appartient à parts égales quel que soit le montant de leur financement. Aucun recours n'est possible entre eux à raison d'une participation financière inégale.

Pour se sentir plus libres, les partenaires peuvent, comme les époux, opter pour une acquisition immobilière au travers d'une SCI, ce qui leur permet d'adapter les règles de gestion des biens (désignation d'un gérant, et détermination précise de ses pouvoirs), de répartition de la propriété des parts sociales, d'admission de nouveaux associés en cas de retrait ou de décès de l'un d'eux...

 

L'achat immobilier et les concubins

Ils sont soumis au régime de l'indivision et au respect du principe de l'unanimité, sauf exceptions.

La création d'une SCI et l'achat d'un bien immobilier par celle-ci revêt en plus pour eux un intérêt fiscal. En effet, lorsque le bien est détenu directement, en cas de décès de l'un d'eux, non seulement le survivant doit être bénéficiaire d'un testament pour récupérer la part du défunt (comme pour les partenaires), mais en plus il est taxé à 60% (alors que les époux et partenaires pacsés sont totalement exonérés).

Grâce au démembrement croisé des parts sociales d'une SCI, chaque associé est nu-propriétaire d'une partie (par exemple la moitié des parts) et usufruitier de l'autre partie (l'autre moitié). Au décès d'un associé, le survivant récupère l'usufruit des parts dont il détient la nue-propriété tout en conservant l'usufruit des parts dont le défunt était nu-propriétaire (cette nue-propriété revenant à ses hérituers).

 

Source : www.notaires.paris-IDF.fr, novembre 2018
Votre Notaire saura vous conseiller en fonction de votre situation personnelle.

 

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